孟晓苏：请专家们不要再拿房价下降忽悠百姓，错误观点讲多了会造成预期不良

Original 网易研究局网易财经智库 2022-09-09

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孟晓苏（原房改课题组组长、现任中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长）

导读：

孟晓苏从以下四个方面分享了他对住房问题的看法。

第一、确立住房支柱产业有利于启动巨大内需，支柱产业的确立对经济有拉动的作用。第二、呼吁住房双轨制，惠及低收入群体。这些年我们出现的问题，就是没有能够落实当年房改课题组提出的住房双轨制。第三、正视房价上涨，维护居民消费预期。居民的消费预期对经济增长十分重要，而房价上涨还是下跌，对居民的消费预期尤其重要。第四、发展普惠金融，助力循环经济。他介绍了四种普惠金融产品:住房抵押贷款、住房反向抵押养老保险、房产税和REITs。希望通过金融的调整，促进房地产页良性循环。

以下为正文：

一、确立支柱产业，有力驱动巨大内需

中国住房制度改革是从1998年正式启动。在住房改革之前，中国住房是全民福利分配。但那时是一个蜗居状态，人均住房面积根据当年国家的统计，只有4.6平方米，而且福利性的分配一直分配到让各个单位连维修基金都支付不起，形成了个倒逼机制，让人们接受住房制度改革。

住房制度改革是在艰难中起步的，不少人以为目前是房地产最困难的时期，其实不是。最困难的时期还是在九十年代中期，那时候国家曾经下大力气整顿房地产，甚至提出了“一个项目不批、一分钱不贷”。在那样的情况下，整个经济很快就出现了问题， 1996年到1997年，中国产能出现了相对过剩。

随后我们就推动了住房制度改革，正是因为这种倒逼机制，问题爆发到了一个极端，才让大家都接受了住房制度改革。住房制度改革是我们睁开眼睛看世界的结果，其中我到国外做访问学者带回的宝贵经验，对推动住房制度改革起了不小的作用。根据国际上的经验和中国的现实，当时我就判断，住房建设会成为新的经济增长点。过去我们曾经经历了三次排浪式消费，每次都是三大件，三次排浪式消费推动了消费升级。而在居民收入水平进一步提高，和消费要求进一步提升的情况下，什么会成为新的消费热点？当年我们提出了住房和汽车消费将成为新的消费热点，由此会拉动中国的经济进入到重化工时期。

根据这样一种国外的经验和衍生到国内的状况，我提出了关于住房建设可以成为国民经济新增长点的建议，被朱镕基副总理所接受，他提出了要把住房建设作为新的经济增长点和新的消费热点。

在当时整个中国的经济走到了一个节点的情况下，什么能让中国经济进一步保持澎湃的发展动力？这就是当年我们还提出的问题，叫做Chinese dream。1996年我在厉以宁教授的指导下，完成了我的博士论文，这篇论文获得了北大的最高奖。这篇论文的作用在于，在完成了这篇论文以后的三个月，我们就成立了一个房改课题组。这个房改课题组是由原国家体改委、建设部、国家计委、国家科委和中房集团这样五个大单位构成，由洪虎、杨慎、郑新立这些老领导、大专家来做顾问，由我来做课题组组长。我们研究的题目就是如何通过改革住房制度，推动中国经济的发展。

住房制度改革用我们当年的说法，就是中国经济体制改革的两大攻坚战之一，20年前农民一亩地，20年后市民一套房，就是要让人民群体有资产。

在房改过程中，朱镕基总理用了强有力的政策推动房改，开启了住房作为主导产业的进程。七个方面的系列政策，推动了居民购买住房，同时也推动了相关产业的发展。正是根据这样的设想，推动了住房、汽车和基础设施建设成为最新的三大件，中国形成了新的排浪式消费，推动中国经济进行了成功的转型。

住房制度改革首先实现了居者有其屋的目标，到现在房改已经24年了，通过住房制度改革，使得城镇居民家庭的住房拥有率达到了96%，户均拥有住房1.5套，连最低收入20%的家庭，他们的住房拥有率也达到了89.1%，这是落实了房子是用来住的，不是用来炒的，实现了居者有其屋。

第二个作用就是有力地拉动了相关产业的发展，按照朱镕基总理的话说，房地产业拉动了一百多个产业的发展。这种拉动作用随着经济发展我们看得就很清楚了，在房改的时候，中国经济总量只是排在世界的第七位。当时的专家们普遍认为，经过一段时间的发展，到2025年我们能够达到世界第三位，而到2050年我们才有可能达到世界第二位。

但是没想到房改释放了神奇的内需力量，使我们在房改之后的前十二年，平均每两年超越一个国家，到了2010年，中国经济总量超过日本，成为世界第二。最近这十多年，又进一步拉大了和后面国家的差距。在这种情况下我们房地产业再次向国家提出，要把房地产业列为国民经济的主导产业和支柱产业，被国家接受。在2003年，国务院发布的十八号文件就明确写上了，要把房地产业作为国民经济的支柱产业。

但是这种支柱产业地位总是被人们怀疑，我们看到不少的舆论，都在说房地产业绑架经济，如果说到绑架两个字，不如说是老婆绑架老公。自从国民经济娶来了房地产业当老婆，已经让中国经济持续兴旺了多年，但没想到这个男人花心，他总想休妻另娶，总想抛弃旺夫的婆娘，另娶高科技小蜜，这个小蜜虽然好，但是现在还管不了家，每次把老婆赶走，都弄得经济下滑，把老婆请回来就经济复苏。

中国有句调侃人的话，说老婆总是别人的好，这正是我们国家一些人的心态，他们总看不起中国已经成型的支柱产业，总是打压现成的支柱产业，总是讲别的国家的产业结构多么好，总是砸了自己的饭碗，去抢别人的饭碗。还要把这种想法变成产业战略来告诉对手，现在我们已经尝到苦果了。

从2010年以来，为了降房价抑制内需，房地产市场化受到了影响。这种限购本来说是临时性措施，却被人弄成是常态化。明明当年向全国人大常委会汇报是临时性措施，现在还是在这里限购，这不是向全国人民说了假话吗？临要过年了，我得讲几个相声，其中方清平的单口相声叫《看病》，说医生一拿病人的化验单就连声说，哎呀，完了完了，把病人吓出一身冷汗，以为医生说自己完了，结果医生接着往下说，哎呀，完了完了，不戴眼镜我什么也看不清楚了，原来是医生的眼睛完了，而并不是说病人完了。

像这种糊涂医生，难道还少见吗？在房地产调控方面，这种庸医有的是，根据不实的情况就预言房价要下跌，妄称说房地产是最大的灰犀牛，这些影响到了人民的预期。到底房地产是灰犀牛，还是金融乱象是灰犀牛？在金融监管放松的情况下，所谓金融创新产品P2P，把诸多老百姓的辛苦钱、养老钱洗劫一空，阻碍房地产，阻碍老百姓的住房抵押贷款，资金流向哪里？资金流向了像蚂蚁金服这样的地方，杠杆率据有人介绍达到了上百倍之多。

现在风传说国有金融机构要入驻蚂蚁了，这样做就可以继续盘剥百姓了吗？这本身并不是国有和民营的问题，而是这种方式把资金拿到这种金融机构，再以高利息放给老百姓，这种方式值得质疑。中央已经对这些问题提出了批评，叫做强化反垄断和防止资本无序扩张，要求强化普惠金融服务，更大力度推动改革创新。

现在还有一个闹笑话的事情，经常把房子是用来住的，不是用来炒的这个故事讲歪。房子是用来住的不是用来炒的，这话讲得很不错，它强调了住房的居住功能，但也没有否定房子的财富功能和增值功能，但是在实际操作过程中，有人却把这句话讲歪了，讲成了另外的四种情形。

一种情形叫做房子是用来住的，不是用来买的，他们限制居民购房，不给办购买证，不给办房产证。

第二种情形演绎为房子是用来住的，不是用来卖的，限制开发商卖房，不准人家销售。他们认为没有买卖就没有炒卖，把市场经济，把房地产商品化抛到脑后去了。

第三种情形是房子是用来租的，不是用来售的，这种说法极端化，违背了中央租售并举的要求。

第四种情形是房子只能单位购买和单位自建，职工只能租住公房，这不是退到房改之前去了吗？这哪儿是改革？这是倒退！

现在给病人看错了病就乱打针，医生开的药方本来可能是对的，但是奈何护士们不交班，你打一针，我打一针，七八个护士都过来给病人打针，把病人打了个半死，这就像我们的房地产调控。中财办的副主任韩文秀指出了关于要防止政策合成谬误，就是局部合理政策叠加后，造成的负面效应。

看看我们的房地产调控，这种叠加性的造成谬误的还少吗？土地部门现在减少土地供应，规划部门让建小户型，金融监管部门限制开发贷，基金信托趁机提高资金成本。好不容易盖好房子了，行政管理部门要求限购，金融管理机构要求限贷，地方政府要限涨价，价格高了不给备案，最近又忙着限跌价，不让房价下跌。随后就是税收部门，千八道税一起征收，让企业苦不堪言。

现在我们还要重新回归中央的要求，要强调房地产业作为国民经济支柱产业的作用，在新的一年要促进房地产业健康发展和良性循环，这是我讲的第一个问题。

第二、呼吁住房双轨制，惠及低收入群体

在房改过程中，我们提出了住房双轨制，就是市场供应商品房，政府供应廉租房，但是在实际实行的过程中却长期被忽视。房改方案中我们举了很多国家的例子，这些都是市场经济国家，都是发达国家和地区，包括英国，他们二战后建的房子，半数都是保障房；韩国的例子也举了不少；新加坡87%的居民住在政府提供的祖屋里，这是符合他们这个小国家的一种特点，而且这种祖屋和商品房是永远不并轨的，今后即便允许卖，也不能卖给商品房的持有人，只能卖给够祖屋资格的人；这些意见都被长期忽视，一段时间政府部门只重视商品房，而忽视了保障房，而且把保障房责任推给开发商。用什么办法推给开发商呢？一个是要划小户型，再一个是要降低房价。他们认为老百姓四斤的龙虾吃不起，一斤的龙虾总能吃得起。他们不知道老百姓不需要都吃龙虾和鲍鱼，有不少人需要的就是吃野山鸡炖蘑菇，大葱炒笨鸡蛋。

保障房成为了住房体系中的短板，用我的话说，就是连续十二年旷课，这种事情引发了两会的呼声，也引发了当时民主党派的意见。2007年，民革中央在全国政协提议要求，经济适用房应该由政府来投资建设。这些存在的问题终于从2010年开始得到了改善，从2010年起，国务院下大力量推动保障安居工程建设，在这些年里总共建了3000多万套房，缓解了一些城市低收入居民的保障房压力。

但是事后才发现，很多保障房被建在小城市和县城，套数完成了，但是效果不佳。这就产生了最近一些年中央关注的，叫做解决大城市住房突出问题，住房关系民生福祉，大城市的住房问题仍然没有解决。

本来在双轨制里面，需要治理的，需要发力的是保障房，但是人们往往却是从商品房这里下手。明明是让医生拔坏牙，他总是跟好牙过不去。在保障房建设过程中，反而是走入误区，继续把保障房推给开发商。我们最近看到了把保障房混在商品房里面搞的限地价竞配建，还把这种混招儿当做先进经验推广，双轨制在这里变成了拧麻花。

在这里我还要再讲韩文秀副主任讲的另一句话，叫做防止政策的分解谬误。不能把整体任务简单一分了之，更不能够层层加码，导致基层难以承受。防止简单的层层分解，把保障房给分解掉了。就是层层布置任务，结果是谁也不去做。都在那喊建设保障房、建设保障房，谁也不动真的，老百姓有一句话叫做瘸子打围—坐着喊。谁也没有能力去真正的打围。

中央在双轨制方面认识一向是很清楚的，早在2017年，国务院报告中就讲到了关于两个为主，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。而在2018年，中央经济工作会议明确提出了两个体系，完善住房市场体系和住房保障体系，一向是讲得很清楚的。我这些年不断地呼吁，要恢复住房双轨制，特别是要政府恢复承担保障房责任的功能。

在2005年以前，中房这个全国最大的房地产集团，它主要是提供的保障房。中房集团在全国230个城市设有分支，一直保持着全国最大的住房开发量，在稳房价方面起到了重要作用。

过去关于控制房价问题，是中房集团开个年度会议就可以解决的问题，可以通过230个城市，几百家公司，因为它每年的建设任务占了全国的20%，就可以解决这个问题。现在却需要浩浩荡荡动员全党和全国来做，这肯定出了问题。所以我在最近不断地发出这样的呼吁，重提双轨制，要完善中国的住房供应体系，要求要央企和国企，回归保障房本位。

中央政治局会议在去年多次强调住房双轨制，提出了关于保障房和商品房，最近在政治局会议和中央经济工作会议上再次提出了，所以我认为，我们在新的一年要继续呼吁，重建集团化央企，用它来支持全国各地的保障房建设。

第三、正视房价上涨，维护居民消费预期

谈到房价，我们都知道，全国的城镇房价在过去的三十多年里长期上涨，33年新房的销售均价上涨了25倍，平均每年的增幅达到了10.5%。这种增势当然也是有快有慢，去年下半年这种涨势转弱。为什么？主要还是因为预期坏了。这些年把打压房价当成楼市调控的目标，而不是把建立住房双轨制当做楼市调控的目标。

这些影响预期的事情，我们回顾历史，2008年曾经有一位房地产企业家宣传拐点论，说房地产拐点要来了，结果影响到了楼市预期，加剧了国家的经济困难。当时我就提出，楼市走出低谷需要政府信心喊话。本身不是拐点，却被人忽悠忽悠给忽悠瘸了。2009年，我们遭遇了一次经济下滑，包括房地产的下滑，现在专家们不断地在预期房价下跌，我看这20年里，这些专家们不断地讲房价下跌、房价下跌，实际情况却适得其反。

我不断地讲，请专家们不要再拿房价下降这个说法去搅乱预期，忽悠百姓。因为实际上他们讲的不对。

现在我们再返回来谈我们的房价，房价已经涨到了如此之高，今后还会不会上涨？我对房价的判断是这样三句话：短期看供求、中期看地价、长期看发钞。

短期看供求，大城市住房突出问题并没有解决，供求关系仍然紧张。因为限购让人们看不到供求关系的紧张，这个并不能说明供求关系真的是这样。

中期看地价，日本当年的房价下跌是因为日本地价下跌了75%，四庭跌掉了三庭，才造成了日本房价下跌。

长期看发钞，我们现在都看到了，全世界都在印钞票。疫情来袭，美国大量发钞，造成了世界的货币泛滥。应当说通过发钞征收铸币税，你看到政府虽然减税了，它不怎么征税了，但是它通过发钞征的税比什么都多。这个用得好是各国政府用于第二次分配的手段之一。

这么多的货币出现，它到哪里去呢？如果是房价上涨了，房价就形成了一个水库，它就把这些超发的货币吸纳过来了。除了房价上涨以外，还有其他的资产价格上涨，这些年正是由于这些资产价格上涨，吸纳了超发货币，才降低了通货膨胀压力，它就不往CPI里面去了。

吴敬琏老先生曾经在多少年前说过一句话，打压房价会使物价上涨，当时人们都不理解。现在看看实际情况，确实老先生讲的是对的。这些年正是因为房价不断上涨地使得老百姓的财富价值显现，同时也减少了通胀压力。

房产价值上涨，对居民是有好处的事。根据央行的统计，在中国家庭总财产中，房产占比已经将近60%，这样就使得家庭负债率降低到只有9.1%。从这个角度来看，那些金融乱象和监管粗放让居民财产遭受损失，而我们所推出的普惠型的房地产金融，却让居民的财富大幅度增值，通过居民住房抵押贷款，通过住房公积金来支撑着老百姓购房，现在使得住房成了居民的最大财产。

当年我们房改课题组就有这样的想法，让人民群众拥有财产，我们当年的设想得到了实现。今年中央强调的关于三次分配理论，要增加城乡居民的住房和金融财产等等各类财产性收入，这些理论是我的导师厉以宁教授在前些年就多次讲的，叫做通过三次分配，进行三种调节。

而我们一般有人说，一次分配是容易造成不公平的，实际并不是这样。在第一次分配环节，如果处理得好，就能够促进公平。

在现在居民家庭住房拥有率已经达到了96%，在最低收入20%的家庭中住房拥有率也达到了90%的情况下，到底房价上涨对老百姓有利，还是房价下降对老百姓有利？在这个时候降房价，那就是让老百姓的财产贬值。

我们的初心不是要让老百姓拥有财富吗，我们的初心不是为了人民吗？我们怎么忍心让他们多年辛苦所买的这套房子贬值，去让他们的家庭财产缩水呢？老百姓想的不是这样。你看有房居民，他们自发地维护自己小区的房价，特别是杭州业主，你看他们谁卖出了房子卖出了高价，他们就横幅庆祝；孩子们考上了好的学校，他们也拉横幅向外面高调宣示，要把自己的楼盘变成“孟母小区”，学区房。这就是人们认识到了自己的利益所在，人民群众要维护他们的利益。

这些情况也被主管部门看到了，央行货币委员会就要求，要维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益。在这种情况下，人们说低收入老百姓怎么办？低收入老百姓并不是盼望着别人的房价下跌，而是盼望政府能够给他们提供保障房。房地产调控的正确目标就是要完善住房保障体系，对房价的调控也要区别是商品房的房价，还是保障房的房价，要通过大量提供保障房，让低收入者，包括新市民和年轻人得到住房保障，由此稳定房价。

第四、发展普惠金融，助力实现循环经济

我们这些年在推动房改的同时，不断地引进国外新的金融产品，这种房地产金融产品都是普惠型的，包括在1996年我们倡导实行住房抵押贷款，在1996年建议推广住房公积金制度，这都是通过房改得以实现。

在1997年由我个人提出，设立住房抵押贷款保险，就是给银行买个保险，让银行更愿意给老百姓做抵押贷款，当年得以实现。从2007年开始，我持续呼吁反向抵押养老保险，最近也已经试点成功。从2005年我多年不断提倡房地产投资信托基金REITs，也终于在最近两年开始进行试点。

这些普惠金融产品，我举四个方面的例子来讲。首先是住房抵押贷款。住房抵押贷款就是要把贷款贷给百姓的努力，但是当时却是供给侧和需求端都不接受。我们持续宣传了三年，使住房抵押贷款为银行所接受。从老百姓这端，则是房地产专家编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，让人们认识到原来借钱买房，老百姓能得到实惠，这以后居民踊跃贷款买房。过了几年房价翻番了，居民仍然只需要按照与银行的协议还本付息，银行没吃亏，老百姓赚大发了，房屋增值属于老百姓。

现在引人注意的是，住房抵押贷款受到了调控政策的限制，有人说资金不准流入房地产，就限制居民购房贷款，这个是限制不得的，这是普惠金融的一个重要部分。而且通过银行贷给老百姓购房，它会产生一个传导效应，由此带动国民经济的良性循环。

银行贷款贷给老百姓，老百姓拿它交给了开发商，开发商交给了营造商，营造商交给了部品制造商，部品制造商就交给了原材料提供商和能源提供商，由此把整个经济盘活了。这就是一种拉动作用，就是传导作用。在国民经济很多部门都不景气的时候，应当把资金用在哪里？应当用在居民消费，应当用于居民购房。只有这样才能够让各个企业由于消费的旺盛而逐渐传导到各个企业，带动整体的经济繁荣。

最近中央经济工作会议也讲了类似的话，讲到了重在畅通国内大循环，重在突破供给约束堵点。而且中央再次提出因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。是不是应当继续支持居民房贷？前一段时间管理机构对居民房贷不友好，周小川在一次讲话中讲得不错，他说住房贷款是一个具有再分配功能的，非常重要的金融工具业务。也就是说它对居民的财富增长，对社会公平是起到作用的。老百姓只有自己没有能力支付全款买房，他才最需要居民房贷，你不去发放居民房贷，恰恰是有悖于这些中低收入者的利益。

在居民房贷方面我还要再多说一句的是，这些年在我提倡的金融创新里，只有一件事情还没有落实，就是国家住房银行。我们要完善住房保障体系，就要完善住房金融体系，现在公积金已经累计缴存了16.9万亿元，其中缴存余额常年达到6.5万亿元，足以支撑一个银行。当年没有做成的事，下一步能不能做成它？

第二个产品是住房反向抵押养老保险，用住房，用增值住房是可以支撑老年人的养老的。到了2013年这届国务院就发文，开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这个试点终于在银保监会，前保监会批准我创立的幸福人寿试点成功。现在已经有200多户老人享受到了这种服务。

这种产品就是一种人生的循环，壮年的时候购房，暮年的时候用钱。它的做法是住房让老人可以终身居住，不需要搬出去，保险公司给的给付金是提前供奉，而且是供奉终身。那么钱怎么还呢？在老人去世以后让老人的子女来还钱。如果他不还，那么保险公司也不能占有这个房子，而是要按照公允价格拍卖，拍卖之后保险公司优先留下本息，多余的部分还是要还给老人的子女或者其他继承人，这就是用保险惠及老人的一种努力。试点了六年，参保老人和子女都很满意。老人们说反向抵押养老保险让生活过得更有尊严。

中央提出要规范发展第三支柱养老保险，第三支柱是什么？就是个人购买的商业保险。我们知道人到六十以上，再买商业保险就不卖给你了，但是我所设计的这个住房反向抵押养老保险，它是专卖退休的老年人，年轻人还不能卖。

第三个我谈谈房产税，它也是实现社会公平的一种重要手段，税收属于第二次调节。房产税的设计是我们搞房改的人，在推出房改不久就向中央建议的，2003年初就向国务院提出了建议，随后十六届三中全会就提出了，实施城镇税费建设改革，条件具备时，对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。

现在已经经过全国人大授权，在部分地区开展房产税的试点工作，我们到底应该怎么来推动房产税呢？

本来房产税是全世界各国各地都已经有的税种，经验是非常丰富的。根据我国的立法原则，应该是法定原则、公平原则、效率原则、适度原则，根据国外的这些经验，我们很容易就把这个税种推进了。但是现在由于设计得不对，所以到现在迟迟不能推出。

按照我的设想，就这么三步，第一步应该向全部的城镇住房征收房产税，这是简单易行，叫做尽房皆税，所有的房都需要交税。不需要区分第一套房、第二套房、第三套房，我们这么大的国家，你怎么能够区别得出来？

第二个做法就是退税制度，全世界各国各地在征收房产税以后，都有退税制度。而在中国，我主张是按照身份证退，就是每个居民可以凭身份证退税一套房，这叫做见房就征，见证就退。征税的时候按照房产征，而不是按照人头征，退税的时候按照人头退。

如果是单身就退一套，你是婚姻状态就退两套，这样人们也就不至于为了房产税而去离婚了。如果养了老人就可以退得更多，这样就可以鼓励人们善待婚姻、赡养老人，鼓励人们向善。

第三个做法就是要把小产权的问题解决掉，小产权房过去没有交过土地出让金，征收房产税的时候应该让他成为主要税源。向小产权房征收房产税，理所当然税要比别人高一些。我主张要高于普通的税率，比如高三到四倍。我预期如果征收房产税，大产权房应该是零点几的税率，小产权房就高，如果这样做，小产权房就可以成为房产税的主要来源。

征收房产税之后，相应的法律法规要相应调整，要取消一些不合理的增值税种，要取消限购和限贷，改用税收手段进行市场调节。

最后我要讲一讲REITs， REITs是我持续提倡了15年的金融产品。我像卞和献玉一样苦苦地献了15年，才被人们所认知。最近首批试点经过国家发改委和中国证监会的批准，有11单已经上市了，还不够，还要进一步扩大。因为我们直接融资严重滞后的问题需要改变。在发达国家包括美国，他们现在直接融资占了主要部分，间接融资就是靠银行融资，已经降为15%左右，而中国现在高达65%左右的占比，是靠银行融资。这就造成了很多问题，包括债务的扩大，企业债务扩大，地方政府债务扩大，人大财经委副主任委员贺铿讲的40万亿地方债，没有一家想还的，一些地方政府也盼望着什么时候国家一把就给替我们发货币的还了，哪有这样的事，那还不做成恶性通货膨胀？

怎么解决这些问题？我在2014年就提出来，通过REITs，就是房地产投资信托基金，或者叫不动产投资信托基金，可以有效地化解地方债。由此在陈元副主席的支持下，我和刘世锦副主任共同成立了国务院发展研究中心REITs课题组，研究用REITs进行正确的共同资产证券化，和用市场化手段，积极化解地方债。这些年这些观点不断地在向社会传播，如果我们的REITs能够进一步推进，就可以解决中国经济发展和改革中的很多问题。

现在的REITs还要进一步推进，不光要推动基础设施REITs，租赁房的REITs也要推进。最近保障性租赁房已经被国家发改委纳入到REITs试点，我希望能够进一步落地。而另一部分的资产，就是商业地产，包括商业租赁房，现在还没有纳入试点，我认为也应当积极地推动进入REITs。

在各国各地的REITs里面，商业地产的收益率，包括短期收益率和长期收益率都高，特别是长期收益率高。美国的北美REITs协会的会长给我的图片，说REITs 42年增值了142倍，年化收益率12.2%，其中就有三方面，一方面是按期分红，另一方面是资产增值，第三方面是股票溢价。其中资产增殖是主要的，房产长期增值，它这种增值进入到了股票。美国的REITs1.33万亿美元的市值，它的最终持有者是8000万美国民众通过养老金等等基金间接持有的，它是全民的养老基金构成的。

目前，中国在间接融资泛滥的情况下，老百姓不能拿自己的资产变成权益，却只能够通过银行再贷给这些人，现在有些企业最近暴露出来的负债率高达93%，他们凭什么拿别人的钱去当老板？一群欠银行贷款的人成为老板，一群把钱存在银行里的人成为了打工者。如果我们要能够通过一种金融产品，把这些还不起债的资产，捡好的变成人民群众持有，这就是把借债偿还给债权人。REITs就是这样的一种产品。

所以，不允许商业地产进入REITs试点，实际上就是让老百姓拿不到这部分财产，反而是通过间接融资，让老百姓低息存款，变成了对这些长期负债的支持。如果把这些老板的私产，通过REITs变成了社会资本共同持有的公共资产，或者叫做共产，那么我们就能够有效地化解债务，同时也能够有效地巩固我们国家的社会性质。

马克思设想的未来社会是重建劳动者个人所有制，我们先进的努力，正是要实现马克思主义的这个宏大理想。在八十年代初期，搞农村改革的时候，那是把土地还给农户，以后我们推动住房制度改革，是把住房还给居民。我推动的住房抵押贷款，是把贷款贷给百姓，我所推动的住房反向抵押养老保险是用保险造福老人，现在我们推动的REITs，就是要把借债还给债权人，这就是还给人民群众。

从这个意义上说，我们现在继续推动的就是中国的马克思主义，是二十一世纪的马克思主义。中央明确要求，说人民至上是做出正确决策的根本前提，要始终把人民的利益放在最高位置，而且把强化普惠金融服务当做把人民利益放在最高位置的一个具体行动。

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